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      长租公寓 “高收低租”背后藏雷 高风险租赁模式如何终结?

      2020-09-24 15:02:50 来源:央广网

      继8月杭州、上海等多地长租公寓被曝资金链断裂、商家跑路后,近日,广州一家名为城璞的长租公寓再度“爆雷”,引发公众对长租公寓市场的热议。近年来,长租公寓发展迅速,但高收低租、长收短付的模式也为其埋下了致命隐患。

      租赁公司跑路,租客、房东被“坑”

      9月16日晚,广州城璞长租公寓爆出资金链断裂,公司“跑路”带走租客预交的租金,数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法。而该公司名下的西安城璞遇家公寓也出现了同样的情况。早在事发前,“爆雷”已露端倪。有内部人士称,广州城璞长租公寓房租骤降,为大量招揽租客,将8000元跟房东收的房子,以3500元的价格租给租客。目前,房东收不到租金,而租客在交纳年租金后,承担着随时被房东上门收房、停水停电的风险。

      目前警方已介入调查,正在搜集房东和租户的合同、付款凭证、身份证复印件等材料,统计涉案金额,同时对涉事公司法定代表人、高管人员等进行调查。

      长租公寓出状况的远不止城璞一家。据媒体公开报道,近日,杭州、上海、成都多地长租公寓相继发生商家跑路事件:8月27日,杭州长租公寓“友客”曝出有人交了2万多元房租,中介拿钱跑路;8月29日,杭州长租公寓“巢客”“爆雷”;上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空……

      据公开报道,2019年全年,长租公寓至少有五十多家出现问题,其中资金链断裂及跑路的共有四十多家。进入2020年,疫情“黑天鹅”更是让房屋租赁市场雪上加霜。

      背后:“高收低租”背后藏雷

      在广州城璞公寓事发前,租客小卢刚搬来3天。他形容该事件“对我来说就像晴天霹雳,我刚交了一年的钱。”小卢是广州某高校医学院在读博士生,目前正在一所医院实习,因学校距离实习医院的距离较远,在和同学沟通后,他和另一名同学决定在实习医院附近合租一套公寓。

      9月13日,在看过业务员出示的委托书、房产证后,其与城璞公司签订租房协议,并一次性交了3万元的租金及2500元的押金,几乎用掉了手头的所有积蓄。

      让他没想到的是,自己给“新房”购买的家具、锅碗瓢盆还没送到,就收到了城璞公司“破产”的通知。

      据小卢介绍,自己之所以选择一次性支付,是因为该区域正常房租大概每月3500元。业务员告诉他,如果按月付,一个月就是4000元,按半年付是3500元一个月,如果按年付,就是2500元一个月,最实惠。

      “这个也是正常操作,根本没有怀疑。”小卢说。

      由于长租公寓牵涉房东、租客及房屋租赁公司三方,在签租房合同时,往往房东和租户无直接关系,而是分别与租赁公司签合同,这也让平台从中有机可乘。

      在采访中记者发现,相继“爆雷”的几家长租公寓平台都有一个共同的经营模式,就是“高收低租”“长收短付”,即支付房东租金高于租客租金、收取租客租金周期比付给房东房款的周期长。有的长租公寓以较大的优惠力度吸引租客年付,收取租金后却按月支付给房东。

      除了公寓的低租成本外,长租公寓公司每年还要摊销15%~20%的装修成本以及人工等成本,所以往往盈利周期较长。但不少人(企业)追求“短平快”,采用以上方式进行快速扩张。这一模式下唯有吸引源源不断的租客前来租房时,“高买低卖”产生的价格差才能被新的房客租金来填补。

      但“高进低出”“长收短付”高风险经营行为极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”,待积累大量资金后卷款跑路,给房东和租客带来重大经济损失。如果扩张速度抵消不了消耗现金流的速度,便会发生“爆雷”。

      监管:从立法到建立多元调节机制

      “在我国,长租公寓属于新兴产业,到目前为止还处于刚刚起步阶段,在这之前没有可以跟随的成功模式,摸着石头过河,也使‘高买低卖’‘长收短付’等极具商业风险的做法比比皆是。”知名房产分析师黄卉说。

      因此,这也使住建部9月7日发布的《住房租赁条例》(征求意见稿)备受关注。其中就涉及到了“租金贷”问题,并对长租公寓“高进低出”“长收短付”等经营风险都作出了相关限制性规定。在我国尚未针对住房租赁领域进行立法的背景下,这部条例将填补住房租赁领域的法律空白。

      混乱的市场需要规范、需要净化。除住建部外,各大城市近期也纷纷出台了相关条例。

      9月18日,成都市住房和城乡建设局联合中国银保监会四川监管局、成都市互联网信息办公室、成都市发展和改革委员会、成都市公安局、成都市城市管理行政执法局、成都市市场监督管理局、成都市地方金融监督管理局、中国人民银行成都分行营业管理部,9部门联合出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》。

      不仅成都,杭州、广州、上海等城市在此之前也逐渐加大了对此行业“野蛮生长”的管控力度。

      在成都发布的《通知》中,进一步明确落实租赁企业的资金监管,规范租赁金融业务。黄卉认为,在资金监管制度下,此举一方面会倒逼住房租赁企业进一步核查自身经营行为的合规性,禁止长收短付、违规使用租金贷等行为,健全企业经营的内部管理制度,逐步淘汰不合规的企业;另一方面资金监管制度提高了租赁企业的经营监管门槛,使得不具备运营能力或以短期圈钱投机为目的的企业不再盲目进入,加剧了行业的优胜劣汰,优化市场经营环境。

      此外,黄卉认为在监管方式上,由于市场主体和租赁房源数量的基础大、种类多,监管是否能全面覆盖市场的租赁房源以及租赁机构的经营行为,是其中的难点,因此要落实主体责任,建立多元调解机制,发动多方力量共治共享,相互监督,共同推进市场健康发展。(记者孙冰洁)

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